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12 Dinge, die man vor dem Immobilienkauf in Istanbul [als Ausländer] wissen sollte

12 Dinge, die man vor dem Immobilienkauf in Istanbul [als Ausländer] wissen sollte

Seit einigen Jahren kaufen immer mehr Ausländer (Nicht-Türken) Immobilien in der Türkei. Die Türkei ist zu einem Land der Möglichkeiten geworden, in dem die Regierung Investitionen im Land durch Immobilien bevorzugt. Darüber hinaus zieht die Qualität der Immobilien und des Lebensstils viele Familien und junge Paare an, die ihr Leben in der Türkei verbringen möchten. Schließlich ermöglicht der Kauf von Immobilien in der Türkei Ausländern, eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, die sie verlängern können, solange sie Immobilien in der Türkei haben.

Wenn Sie daran denken, eine Immobilie in der Türkei zu kaufen, beachten Sie bitte diese 12 sehr wichtigen Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie als Ausländer eine Immobilie in Istanbul kaufen.

  • Wenn Sie Beratung durch Fachleute aus dem Immobilienbereich in Istanbul benötigen, füllen Sie bitte das folgende Formular aus, ein Fachmann aus unserem Netzwerk wird Sie in Ihrer Sprache kontaktieren.
  • Sehen Sie sich jetzt unser Portfolio an verfügbaren Immobilien in Istanbul an.
Immobilienkauf in Istanbul

1. Prüfen Sie, ob Bürger Ihrer Nationalität Immobilien in Istanbul kaufen können


Ausländer können in der Türkei Eigentum erwerben, wenn zwischen der Türkei und dem Land, dessen Staatsbürger sie sind, Gegenseitigkeit besteht. Bevor Sie also mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beginnen, sollten Sie als allererstes prüfen, ob Sie in Istanbul Immobilien kaufen dürfen.

Die gute Nachricht ist, dass die meisten ausländischen Bürger Immobilien in der Türkei kaufen dürfen. Leider gibt es keine offizielle Liste, die Sie einsehen können, aber Sie können sich bei der türkischen Botschaft oder dem Generalkonsulat in Ihrem Land erkundigen, ob Bürger Ihres Landes Immobilien und Grundstücke in der Türkei kaufen dürfen.


2. Websites, auf denen Sie Immobilien in Istanbul finden können


Nachdem Sie nun wissen, dass Sie Immobilien in der Türkei kaufen dürfen, fahren wir mit einem der grundlegenden Punkte fort, nämlich wo Sie Immobilien in Istanbul finden können.

Natürlich können Sie auf unserer Website nach verfügbaren Immobilien in Istanbul suchen, mit Informationen in Englisch, Deutsch und Spanisch.

Andere beliebte Websites sind Sahibinden und Hepsi Emlak, die jedoch nur auf Türkisch verfügbar sind.

Wenn Ihnen eine Wohnung wirklich gefällt, sollten Sie sie persönlich besichtigen und sich vergewissern, dass alles wie beschrieben ist. Nutzen Sie auch die Gelegenheit, sich mehrere weitere Objekte anzuschauen, um diese vergleichen zu können.


3. Holen Sie sich als Ausländer professionelle Hilfe beim Immobilienkauf in Istanbul

Eine weitere großartige Option für den Kauf von Immobilien in Istanbul als Ausländer ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers, der Ihnen helfen kann, die perfekte Immobilie in Istanbul zu finden. Gerade wenn Sie kein Türkisch sprechen, ist es sinnvoll, sich einen Immobilienmakler vor Ort zu suchen, der Ihre Sprache spricht

Da es in Istanbul unzählige Immobilienmakler gibt, ist es ratsam, einen zuverlässigen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler zu beauftragen, der auf seine Legitimität überprüft werden kann. Sie können die Agenten überprüfen, indem Sie ihre Bewertungen lesen und sich ihre Website und Büroadresse ansehen.

Unser lokales Team von Fachleuten im Immobilienbereich in Istanbul hilft Ihnen gerne dabei, genau das zu finden, was Sie brauchen. Kontaktieren Sie uns gerne über unser Formular. Andere vertrauenswürdige Websites, die bereit sind, Ausländer zu beraten, sind: Property Turkey,  Spot Blue und  Buy Property Istanbul.

Eine weitere Überlegung ist, einen Anwalt vor Ort zu beauftragen, der Ihnen bei allen rechtlichen Anforderungen helfen und den Erwerbsprozess beschleunigen kann. Stellen Sie auch hier sicher, dass Sie einen vertrauenswürdigen finden. 


4. Die Wahl der richtigen Nachbarschaft

Bei der Auswahl einer geeigneten Nachbarschaft in Istanbul ist vor allem entscheidend, ob Sie die neu erworbene Wohnung  bewohnen, vermieten oder als  Kapitalanlage nutzen möchtenWährend einige Immobilien Ihr Traumhaus werden können, sind sie nicht unbedingt eine lukrative Investition. 

Da Istanbuls Stadtteile so vielfältig sind wie die Einwohner der Stadt, sollten Sie auch festlegen, wonach Sie suchenKultur, Kunst und pulsierendes Stadtleben, oder doch lieber Natur und Strand, oder doch Nähe zur Innenstadt und gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, oder doch lieber ein malerischer Blick auf den Bosporus? Während das zentral gelegene Taksim von pulsierendem Leben geprägt ist, warten die Prinzeninseln mit idyllischer Natur, Bebek und Nişantaşi mit teuren und elitären Etablissements, Kilyos mit Stränden und Sarıyer mit seiner Nähe zu den Finanzzentren und unterschiedlichen Wohnmöglichkeiten auf. Daher sollten Sie unbedingt einen Rundgang durch die Stadt unternehmen, um ein Gefühl zu bekommen und zu sehen, welcher Lebensstil und welche Gegend am besten zu Ihnen passt.

Auch die Preisspanne ist je nach Stadtteil sehr unterschiedlichEs ist nicht verwunderlich, dass die beliebten Viertel am Bosporus teurer sind, während die günstigeren Immobilien in den Vorstädten und ländlichen Gebieten der Stadt zu finden sind.

Alles in allem ist es sinnvoll, sich von einem Experten vor Ort beraten zu lassen, der die verschiedenen Bereiche sowie Anlagemöglichkeiten kennt.

türkischer aufenthalt durch immobilien


5. Aufenthaltsgenehmigungen und türkische Staatsbürgerschaft

Ausländer, die in Türkiye Immobilien kaufen möchten, benötigen keine Aufenthaltserlaubnis

Der Erwerb einer Immobilie verleiht dem Ausländer jedoch auch kein Recht auf Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis in Türkiye. Ausländern, die Immobilien in Türkiye besitzen, wird eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis für maximal ein Jahr gemäß dem Ausländer- und Internationalen Schutzgesetz Nr. 6458 erteilt.

Es ist auch möglich, die türkische Staatsbürgerschaft zu beantragen, wenn Sie in Türkiye eine Immobilie im Wert von mindestens 250.000 US-Dollar kaufen, die Sie mindestens 3 Jahre lang behalten müssen. Zu diesem Zweck müssen sowohl der Erwerbsantrag als auch die Eigentumsurkunde diese Tatsache angeben.

6. Gesetzliche Beschränkungen für Ausländer, die Immobilien in Istanbul kaufen

Nachfolgend finden Sie einen kurzen Überblick über die gesetzlichen Beschränkungen für Ausländer, die Immobilien in Türkiye kaufen:

Ausländer können Immobilien in Gebieten erwerben, in denen Privateigentum erlaubt ist, wie z. B. Wohnungen, Arbeitsplätze, Felder und Grundstücke. Sie dürfen jedoch kein Eigentum innerhalb von militärischen Sperrzonen sowie militärischen  Sicherheitszonen erwerben.

Wird das erworbene Grundstück nicht bebaut, muss der Eigentümer ausländischer Herkunft innerhalb von zwei Jahren bei der zuständigen öffentlichen Verwaltung einen Antrag auf Projektentwicklung stellen.

Ausländer können in Türkiye insgesamt maximal 30 Hektar Land erwerben

Der Gesamterwerb durch Personen ausländischer Herkunft darf 10% der Gesamtfläche, auf der Privateigentum in einem Bezirk zulässig ist, nicht überschreiten. Bei Erreichen der 10 %-Grenze darf den Erwerbsansprüchen von Ausländern nicht entsprochen werden. 

Gesetzliche Beschränkungen gelten nicht bei der Vergabe von Hypotheken für natürliche Personen und Handelsgesellschaften mit Rechtspersönlichkeit, die im Ausland niedergelassen sind.

7. Worauf sollten Ausländer sonst noch besonders achten, wenn sie eine Immobilie in Istanbul kaufen möchten?

Bevor Sie mit dem Kauf der gewünschten Immobilie fortfahren, ist es ratsam, sich anwaltlich beraten zu lassen. Um Ihnen dennoch eine Vorstellung zu geben, haben wir nachfolgend einige Punkte zusammengestellt, auf die Sie besonders achten sollten:

  • Stellen Sie sicher, dass es der Immobilie nicht an ausreichenden Papieren mangelt und dass sie über eine Eigentumsurkunde tapu  auf Türkisch), eine Baugenehmigung ( imar  auf Türkisch) und „ iskan “, ein Wohnzertifikat, verfügtDies können Sie beim Grundbuchamt prüfen.
  • Stellen Sie sicher, dass die Urkunde keine ausstehenden  Schulden oder Bußgelder enthält und dass Rechnungen für Strom, Wasser, Erdgas und Telefon vom Vorbesitzer bezahlt wurden. 
  • Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Bestätigung, dass das Gebäude erdbebensicher ist, da Istanbul diesbezüglich ein Risiko trägt.
  • Achten Sie auch auf die Umgebung der Immobilie. Vielleicht haben Sie sich in eine Wohnung verliebt, aber die Nachbarschaft entspricht nicht Ihren Vorstellungen.
  • Als Ausländer müssen Sie sich bei der Grundbuchdirektion erkundigen, ob es Beschränkungen für die Immobilie gibt, wie z. B. Hypothek, Arrest oder Hindernisse, die den Verkauf der Immobilie verhindern.
  • Wird der Antrag eines Ausländers auf Erwerb von Grundstücken abgelehnt, kann bei der zuständigen Regionalstelle der Grundbuchdirektion Widerspruch eingelegt werden.
  • Kommt es zwischen den Parteien über den Verkauf der Immobilie zu Meinungsverschiedenheiten, muss der Fall vor die türkischen Gerichte gebracht werden, indem die Justizbehörden angerufen werden.
  • Bei Unklarheiten können Sie sich an die Botschaften / Konsulate der Republik Türkiye und die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster wenden

8. Erforderliche Dokumente für den Kauf von Immobilien in Istanbul als Ausländer

  1. Eigentumsurkunde des Grundstücks, falls vorhanden, ansonsten Angaben zu Dorf/Quartier, Kartenausschnitt, Grundstück, Gebäude und eigenständigem Teil.
  2. Ausweisdokument oder Reisepass (mit Übersetzung).
  3. Wertgutachten für die von der zuständigen Gemeinde bereitgestellte Immobilie.
  4. Obligatorische Erdbebenversicherung für das Gebäude
  5. 1 Foto des Verkäufers, 2 Fotos des Käufers (Fotos innerhalb der letzten 6 Monate, Größe 6x4)
  6. Falls eine der Seiten kein Türkisch spricht: ein vereidigter Übersetzer und 2 Zeugen.
  7. Sofern es sich um ein Vertretungsverfahren handelt, sind die Vertretungsunterlagen (Vollmacht, Betreuungsverfügung, Vollmacht etc.)


Bitte beachten Sie: Wird die Vollmacht im Ausland erteilt, sind besondere Voraussetzungen zu erfüllen.

Immobilienkauf in Istanbul

9. Prozess des Immobilienkaufs in Istanbul

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden und sich für den Kauf entschieden, beginnt der eigentliche Kaufprozess, der bis zu 12 bis 16 Wochen dauern kann. Dies kann die Eröffnung eines Bankkontos in Türkiye, die Beschaffung einer Ausländeridentitätsnummer, das Warten auf die militärische Genehmigung, den Abschluss einer obligatorischen Erdbebenversicherung DASK auf Türkisch) usw. umfassen.

Bei Vertragsabschluss mit dem Immobilienmakler müssen Sie eine Anzahlung an den Immobilieneigentümer leisten (in der Regel 10 % des Immobilienpreises). Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch alle Parteien und Erhalt der Anzahlung wird der Vertrag verbindlich. Sollten Sie den Vertrag später kündigen wollen, erhalten Sie Ihre Anzahlung nicht zurück.

Wichtig:  Bitte beachten Sie, dass in Türkiye von Notaren ausgestellte oder von Personen schriftlich abgeschlossene Vorverträge für den Verkauf von Immobilien nicht die Übertragung der Immobilie an sich bedeuten, sondern Verträge sind, die eine Verpflichtung zur Übertragung enthalten. Das Eigentum wechselt infolge solcher Verträge nicht den Besitzer.

Nachdem Sie das Einigungsverfahren abgeschlossen und alle erforderlichen Unterlagen gesammelt haben, können Sie  zusammen mit dem Eigentümer der Immobilie einen Antrag bei der Grundbuchdirektion stellen. Dort müssen Sie alle notwendigen Unterlagen für die Transaktion einreichen. Es ist auch möglich, dass ein Vertreter den Antrag in Ihrem Namen stellt. Wenn Sie sich persönlich bewerben und kein Türkisch sprechen, müssen Sie einen vereidigten Übersetzer mitbringen.

Der Kaufprozess ist abgeschlossen, wenn die Steuern und Gebühren für die Immobilie bezahlt sind und alle Parteien den Vertrag unterschrieben habenNachdem die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen ausgestellt wurde, sind Sie offiziell der neue Eigentümer und müssen dem Verkäufer den Restpreis für die Immobilie zahlen.

10. Ausgaben für den Erwerb von Immobilien in Istanbul

Wie überall auf der Welt ist der Kauf einer Immobilie in Istanbul mit einer Reihe von Gebühren und Kosten verbunden. Käufer zahlen in der Regel 7 bis 10,5% des Immobilienpreises als Gebühr.

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen die Gebühr für die Eigentumsurkunde zahlen, die nach dem Verkaufspreis berechnet wird, der nicht niedriger sein darf als der von der zuständigen Gemeinde ausgestellte „Property Statement Value“. Zusätzlich ist eine lokal festgelegte Umlaufkapitalgebühr zu entrichten.

In dem Schritt, in dem die Grundbuchdirektion bei den zuständigen Militärbehörden anfragt, ob sich das Grundstück in einer Militär- oder Sonderzone befindet, ist eine  Umlaufgebühr für die von der Katasterdirektion erstellte Karte zu entrichten.

Darüber hinaus fallen weitere Kosten wie Anwaltskosten, Grundsteuer, Stempelsteuer und Maklerprovision an.

  • Hinweis: Wir können Ihnen helfen, Geld aus Europa über einen Dienst namens WISE zu überweisen.


11. Maklerprovision


Die Provision für Immobilienmakler in der Türkei liegt in der Regel zwischen 2 und 4 %. Beachten Sie, dass der Betrag verhandelbar ist und während der Verhandlungen mit dem Agenten besprochen werden sollte.

Die Provision wird in der Regel sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer bezahlt.

12. Nützliche Websites, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Istanbul überprüfen sollten

Um Ihnen bei Ihrer Suche zu helfen und Problemen beim Immobilienkauf in Istanbul vorzubeugen, haben wir einige nützliche Links zusammengestellt: 

  • Das Außenministerium der Republik Türkiye hat eine Leitseite für Ausländer zusammengestellt, die Immobilien in Türkiye kaufen möchten.
  • Eine weitere sehr informative Website ist YourKeyTurkey, erstellt von Türkiye Ministerium für Umwelt und Stadtplanung, Generaldirektion Grundbuch und Kataster. Es ist in sechs Sprachen verfügbar.
  • Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie interessiert, können Sie auf dieser Seite grundlegende Informationen zu dieser Immobilie finden, indem Sie Angaben zu Stadt, Stadtteil, Stadtteil, Kartenausschnitt und Grundstück machen. Diese Seite ist sehr hilfreich, wenn Sie sich über den Stand vor Ort informieren möchten
  • Wenn Sie einen Termin vereinbaren möchten, ohne die Grundbuchdirektion zu besuchen, können Sie das Alo 181 Call Center anrufen oder http://randevu.tkgm.gov.tr besuchen.
  • Hier ist die offizielle Website der türkischen Generaldirektion für Grundbuch und Kataster.


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